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山东省2015版维修资金政策解读

2016-12-24 百思为科

山东省出台新版维修资金管理办法

近日由省住建厅、省财政厅、省民政局、省机关事务管理局联合出台了新版的《山东省住宅专项修维修资金管理办法》(以下简称《办法》),该管理办法将于2015年5月1日起正式施行。与老版维修资金管理办法相比,新版管理办法在哪些方面做了改进?对广大业主又有哪些影响呢?在第一时间,让我们从以下几个方面对新版《办法》中相关条文进行逐一解读。

政策解读之资金交存

交存责任更明确

新办法中规定:截至竣工交付尚未售出的住宅,由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的,建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。保障性住房按照规定实行维修资金制度。在住宅物业管理区域内,单独依法登记权属的车库,包括专用车库和共用车库内的车位等其他非住宅物业,应当按照本办法规定建立维修资金制度。

与原有政策相比,《办法》在未售房屋、监管房屋、保障性住房、独立产权车库的维修资金交存方面,进行了明确的规定。从而在政策层面上实现了对维修资金交存范围的完善,使得广大维修资金业务参与人员,在实际业务中能够更加准确、快速的进行业务处理,避免了之前由于政策规定不清晰导致的交存范围、标准的界定难题。

《办法》针对业务过程中存在的“钻漏洞”的情况,及时进行了修改和调整,从而从政策上提高了维修资金的交存率,解决了维修交存难、交存少的问题,避免了使用分摊时业主账户存在大量未交、不足额的情况。

补、续交业务更规范

对于大量存在的维修资金未交、欠缴的情况,《办法》从实际出发明确规定:(1)经业主大会决议,业主可以选择一次性补交、续交维修资金,或者随物业费逐月补交、续交。市、县物业主管部门应当制定具体补交、续交标准和流程。(2)物业服务企业或者其他机构应当配合维修资金收取、交存等工作。由物业服务企业或者其他机构代收补交、续交维修资金的,应当将补交、续交维修资金及时划转维修资金银行专户。(3)物业主管部门应当将物业服务企业划转补交、续交维修资金的情况纳入其信用档案管理。

《办法》中创造性的提出了一次性补齐、逐月交存等多种补、续筹交存方案,既为具体业务的开展开拓了思路,又为广大业主提供了多种选择。同时督促各地主管单位认真对待维修资金的补、续筹,明确要求各地要制定具体的标准和流程,避免了之前补、续筹业务只停留在口头上的情况。

除以上内容之外,《办法》还对具体工作中物业企业等相关机构的职责和监管进行了说明。为了便于对物业服务企业在补、续筹过程中进行监督,明确将补、续筹过程记录到其信用档案中,保证了资金缴纳的及时性和业主利益的安全性。

政策解读之设立公共账户

设立公共账户

《办法》中首次提出了公共账户的概念,对维修资金专户进行了全新的划分和规定:物业主管部门应当在商业银行开立维修资金专户。资金专户下设房屋账户和公共账户。

(一)房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金,按照物业管理区域设总账,按房屋户门号设分账。

(二)公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、房屋账户增值收益、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金,以及出售公有住房划转的维修资金,按照物业管理区域设总账。储存出售公有住房划转的维修资金,一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的,按其物业范围设分账。

《办法》将维修资金专户拆分为房屋账户和公共账户,房屋账户存放业主交存的本金,公共账户存放专户收益,两个账户各司其职,从而更好的提高了维修资金业务的灵活度和方便性。两个账户结合《办法》中对维修使用的相关新规定,对维修资金使用时资金的来源进行了清晰的说明,大大降低了维修资金使用的难度。

公共账户的资金来源

《办法》在提出公共账户的概念后,对公共账户的资金来源进行了明确的说明。除物业管理区域内的公共部位、设备所得经营收益外,对于设备回收残值、保修期满后无法退还的物业质量保修金、业委会同意的其他经费等都进行了明确的规定。同时《办法》中还对承办银行的招标提出了要求,指出对于维修资金的保值增值、高效管理都应作为招标依据。

对于维修资金的增值要求,在原有购买国债的基础上,首次提出可以通过定期组合存款的方式实现资金的保值增值。

“新办法更加关注维修资金来源的多样性。”这是众多主管单位工作人员对《办法》说的最多的一句话。《办法》中设置了公共账户,用于专项存储公共收益、增值收益等专户增值部分,对承办银行的招标细则提出了具体的要求,同时还对收益来源进行了拓展,像到期无法退还的保修金、定期组合存款等都是首次以政策的形式提出。

政策解读之维修使用

“维修资金使用怎么这样难?”想必这是许多申请过维修资金使用的业主都要感叹的问题。随着《办法》的颁布实施,对维修资金使用过程中出现的表决困难、多次表决、账户余额不足、维修规范缺失、维修企业信用质量参差不齐等问题,集中提出了解决办法。

《办法》将维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用三类。

对于使用表决难的问题,通过计划使用提前对可预见的维修、更新和改造进行集中表决,可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划;在表决方式上,除了原有的常规表决以外,《办法》中首次提出了异议表决,即持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。通过以上方式,有效的避免了表决困难、多次表决等问题,对于广大业主来说今后使用表决将不再是难题。

在使用分摊方面,由于业主因为交存时间的不一致、维修资金使用分摊等原因,导致账户余额存在欠缴、未交、不足额等多种情况,在分摊使用时直接导致了拨款难的问题。尤其当发生危及人身安全的紧急情况时,往往由于无钱可拨导致维修不及时、人员不到位,对于广大业主来说无疑存在巨大的隐患。通过开通公共账户,明确指出:涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目,可以从公共账户列支;出现应急使用情况,需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的,经业主委员会同意,可以先从公共账户中调剂垫付。

维修资金的应急使用则适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况,需要立即进行的维修、更换和改造,《办法》中对符合应急使用的8种情形进行了详细的说明(八类应急维修描述:物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏,电梯故障,消防系统故障,建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动,玻璃幕墙炸裂,排水管道爆裂,地下车库雨水倒灌,其他可能造成人身安全事故的紧急情况)。当维修使用符合应急使用要求时,物业服务企业应将有关情况报告业主委员会,经现场查验确认后立即组织维修,事前虽然不必表决,但事后必须公示维修方案、工程决算报告等材料。对于涉及电梯等特种设备的,明确要求有相关主管部门出具鉴定意见和验收合格证明,相比历史政策,《办法》对验收要求更加严格。

政策解读之监管

监督方式多样化

《办法》中指出:物业主管部门应当建立公开电话、网站,开发使用维修资金业务网络平台、业主表决系统、移动终端APP等信息化媒介,接受社会投诉监督,提高维修资金管理效率。相比历史政策,其中对维修资金账户的监督管理方式提出了更高的要求,明确了相关的查询监督渠道(包含:电话、网站、维修资金系统网络查询平台),更有利于广大业主及时、准确的了解维修资金账户的余额、交易、变动情况,保证了相关信息的公开、透明。 在便民易用性方面,提出了业主表决、移动APP等新的业务需求,为解决使用业务中表决难的问题指明了方向,同时为社会投诉和监督提供便利。

票据样式统一

当前维修资金票据存在多种样式,各地存在较为混乱的情况,虽然目前全省已有统一的由财政监制的缴存凭证,但未强调必须使用。《办法》中本次明确要求:收取维修资金,应当出具省级财政部门统一监制的财政票据。进一步确定了全省票据的合法有效性,同时为全省维修资金票据的统一提供了政策依据。

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